Le principe de la décence énergétique
Un logement mis en location doit respecter un critère de performance énergétique minimale pour être considéré comme décent. Les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif selon un calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.
Le calendrier à retenir
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveaux baux et renouvellements) ;
- 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F ;
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E.
L'interdiction s'applique aux locations nues à usage de résidence principale, et concerne la signature d'un nouveau bail, son renouvellement ou sa reconduction tacite.
Quelles conséquences pour le bailleur ?
Un locataire occupant un logement non décent peut exiger la réalisation des travaux, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge, qui peut ordonner une réduction voire une suspension du loyer jusqu'à la mise en conformité. Le bail en cours n'est pas annulé automatiquement, mais le bailleur perd la possibilité de le renouveler en l'état.
Comment anticiper
- Vérifiez la classe actuelle de chaque bien et la date de validité du DPE ;
- Faites réaliser un audit énergétique pour connaître le chemin le plus court vers la classe cible ;
- Priorisez les gestes à fort effet : isolation des combles et des murs, remplacement du système de chauffage, ventilation ;
- Planifiez les travaux entre deux locataires pour éviter les périodes de vacance imposées ;
- Mobilisez les aides : MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, dispositifs locaux, et déduction des travaux des revenus fonciers.
Vendre ou rénover ?
La question se pose pour les biens F et G dont la rénovation dépasse le potentiel locatif. L'audit énergétique apporte une réponse chiffrée : il compare le coût des travaux, le gain de classes obtenu et le loyer atteignable après rénovation. C'est le document qui permet d'arbitrer sans se tromper.